1973年7月，电影《龙争虎斗》上映，全球票房2.3亿美元，轰动世界影坛。

(相关资料图)

可惜斯人已逝，就在电影上映前五天，主演李小龙离奇去世。

一个时代就此终结。

同一年，香港经济也遭受重创，很多人倾家荡产，跳楼自杀。有人从铜锣湾一路敲门至西环，连一份送外卖的工作也找不到，愁云惨雾笼罩着香江。

终站出来让香港电影重燃希望的，是一个叫许冠文的电视节目主持人。

凭借自导自演的《鬼马双星》，许冠文一跃成为香港的“头号谐星”，撑起了一个新的时代。

历史总能找到相似的投影。

2020年以来，中国房地产遭遇史上严峻的生存的挑战，无数房企尤其是中小民企举步维艰，进退两难，不知道多少人萌生决然去意？

行业迷茫之际，给予大家继续前行勇气与信心的，有领跑多年的行业大哥，更有之前名不见经传的“小人物”。

.01.

每一次危机，都是一次反思的机会。

这轮周期调整，让很多人开始回归初心，到底什么才是好房企？到底什么样的房企才能真正推动行业发展、时代进步？

是规模为王，看似强大到无所不能的吗？恒大告诉我们，不是。

事实证明，恒大的坑比想象的更大。

6月6日，恒大物业公布了2021年、2022年及2022半年度的三份业绩报告。呈现在大家面前的，是赫然四个大字：资不抵债

连作为许老板“现金奶牛”的恒大物业都如此了，恒大地产、恒大汽车就更不用说了。

根据此前的公告，恒大总负债将近2万亿元。不仅已经资不抵债，甚至还准备向社会再借3000亿。

曾经借着风口疯狂收割时代红利，如今风向一变，洒下一地鸡毛，留下一堆烂摊子。这样的房企不仅不能推动行业进步，反而是绊脚石。

越是晦暗不明的时刻，越需要照亮前路的那盏明灯。

从春节后开始，郑州地产自媒体的同行们就一直在求索的路上，从商丘的金沙集团，到濮阳冶都集团，再到美的置业邯郸区域。我们不仅是在向优秀者学习，也是为了给行业找到可以取经和借鉴的榜样。

在他们身上，我们的确发现了行业未来的更多可能。

比如，金沙告诉我们，精细化的前提是成本控制，规模化的前提是管理可控；冶都告诉我们，真正优秀的房企不只是盖房子，更是“笼聚”人心；美的邯郸区域告诉我们，哪怕只专注一个区域深耕，也能大有作为。

令人欣慰的是，通过我们的分享，有很多地产界同行重新燃起了对行业的信心，甚至有些原本打算把手头项目做完就撤出房地产业的人，也重新发现了这个行业蕴藏的价值。

或许，这就是我们坚持外出考察学习的价值所在。授人以鱼不如授人以渔，我们希望找到更多的优秀榜样，为行业前行播撒微光。

.02.

吴晓波说，过去十几年是“水大鱼大”。

房地产更是如此，一个个巨无霸、宇宙房企轮番登场，千亿是起点，万亿也不意外。

规模至上，销量为王，终结这一神话的是恒大。但让很多人重新找到方向的，却是曾经被淹没在“大而强”光芒背后的小房企。

金沙和冶都就是典型的例子。

看过金沙的感悟是：好房企要会算账，精细化的前提是成本可控。

金沙的宣传语是有“三宝”：“景观、建材、物业好”，跟永威一模一样，也的确是跟永威学的。

但两者的不同是算账方式不一样，金沙把稳健放在位，追求“成本可控的精细化”。

金沙有两句话：一句是“没有成本控制的精细化不可持续”，另一句是“只赚取合理的利润”。

句是成本的上限，第二句是品质的底线。

换句话说，金沙的精细化是以成本可控为前提的，金沙的高品质是让渡更多利润空间换来的。

具体怎么做的？

一是不用杠杆，不借钱，开发全部用自有资金，也不欠合作方的钱。甚至有时候，还会给合作方预付款。

金沙的负债率常年保持在5%-10%，基本相当于没有负债。

二是控制成本。金沙有自己的苗木基地和绿化团队；由于信誉好、结账快，合作方的要价几乎行业；弱化部门界限，员工一专多能，能写文案能下工地，能坐办公室也能上阵卖房，司机兼着公司食堂的服务员……

三是自律，拒绝诱惑。金沙有17年发展史了，至今一直在商丘和柘城周边几个县城布局，基本都是三四线城市。

不是没有机会走出去，相反很多人都想找他们合作，有的带着钱，有的带着地，条件丰厚，但都被金沙拒绝了。

对于是否要新进一个区域，金沙有一个考量标准：能不能做到当地？如果不能，就先不要去。

金沙的精细化不只是产品上，而是深入了各个层面。

就拿难管理的工地来说，金沙的工地不仅没有脏乱差，反而异常干净。工地道路每天有人打扫，工地厕所也干净卫生，甚至工地对业主365天开放，随时可以来看。

考察完冶都，我思考了很久，为什么一个只有200来个人公司，能管好10多个项目？并且房价比别人贵20%的情况下，还能卖得，占据极大的市场份额？

后来我想，也许核心就两个字：人心。

冶都的老板一定很懂人心，无论是对员工还是对业主，冶都的做法都顺着人性，真正做到了人文关怀。

冶都很干净，售楼部的地板是保洁人员蹲在地上用抹布擦出来的，已交付小区里的垃圾桶，不仅时刻保持干净，而且没有异味。

能做到这样，光靠规章制度是很难的，必须从内心深处调动员工的主观能动性。冶都的做法，一是给高工资，保洁人员工资起步三千七八，比普通公务员还高；二是尽可能选择本小区的业主，自己家自己爱护。

事实上，不光保洁，冶都员工的工资至少比市面高出30%，干好了还有高额奖励。

对业主更是悉心备至，比如为每位业主都建立了档案，每个业主档案都标注有不同颜色，代表不同的业主类型。其中，独居老人被特别标记，每周要入户拜访，老人的基础病要记录在册，常用药物要记录清楚。

冶都今年开始做生活超市，要求是十年之内不盈利，而且未来超市里各种东西都可以免费品尝。

冶都老板的说法是，“全县城的人都来吃，能吃多少？好意思一直吃？吃着好了他会不买？卖一单大的，大家一年吃的钱都赚到了。”

简单又质朴，朴素又真诚。

本质上，冶都不像一家房企，更像一家生活服务商，既生产好房子，也提供与生活相关的各种服务。

冶都有自己开的“馒头店”，生产自有品牌的馒头“都小馍”，未来还将推出自有品牌的包子、馄饨、水饺等。

在冶都的规划里，未来还会有书店、餐饮、药店、门诊等，成熟一个业态后再复制，扎根业主生活的各个方面。

难怪，仅在清丰县，冶都的市占率就高达3成。当地人以拥有冶都的房子感到骄傲，据说结婚彩礼都可以少收！

把产品做精，把服务做细，金沙和冶都的案例充分说明，不是房地产不行，而是你不行。

.03.

去邯郸看美的，我体会到了深耕对于一家房企的意义。

在中国，河北是个存在感不强的省份，三线城市邯郸更没什么存在感。但这里却是美的在长江以北的制造基地，这里也是美的置业重要的市场之一。

从2011年进入，美的在邯郸深耕了十一年，年度销售金额将近90亿，2022年市场极差的情况下也实现了接近40亿的销售额，占据了邯郸近三成的市场份额。

这样的数据令人吃惊，一家外来房企能在一个区域市场做到如此深度，的确不俗。

背后的原因其实也不复杂，一是美的置业背靠美的集团，稳健优质；二是美的高品质的产品和服务，在邯郸赢得了口碑。

在地产界，美的恐怕是具有制造基因的房企了。背靠制造业大树，美的的稳健有目共睹。

美的置业2022年年报显示，其营业收入为736亿元，核心净利润39亿元。

截至去年底，美的置业净负债率为43.9%，现金短债比1.60，扣除预售款后的资产负债率68.2%，“三道红线”均为绿档。

过去一年，融资趋严，美的置业是少有的维持畅通渠道的民营房企，且还在投资拿地。

在邯郸，美的房子也有口皆碑，二手房价远高于普通小区。

一个已交付十年的项目，小区内的景观湖水质清澈，绿化、设施等也维护的很好，是当地一个知名的高品质项目。

在售项目也同样如此，超越区域竞品配置，体现以人为本的个性化。比如美的有的项目，入户大堂特意配置有外卖柜，不但保温还能杀菌消毒。还有地下车库也是高标准打造，颜值和品质都不错。

生活服务上，美的2021年开始了大范围的社群营造工作，橙意社群首次在中部区域深耕城市邯郸落地，亲子社、老友社、悦动社、公益社……

失败的企业各有各的死法，赢得好口碑的企业往往优秀的类似。

无论是金沙、冶都，还是邯郸的美的，都远远达不到大而强的标准，却通过品质和服务，做到了小而美。

以前，房企求规模，求速度，以为大而强才是未来。现在想想，也许并不是这么回事儿。

至少，这三家企业告诉我们，小，也可以很美，也可以靠品质和服务赢得高口碑。

让员工有归属感，让业主有幸福感，小而美，也能有很好的未来。

这或许就是无数中小房企，正在苦苦求索的生存答案。

.04.

金沙、冶都小而美，美的稳健深耕，头部房企里也同样有值得我们学习的榜样。

比如万科，通过一个个优质项目更新城市，让城市焕发新的活力。

杭州的万科良渚文化村，从2006年开始建造，成为杭州的一块城市桃源，名闻全国。

郑州的万科城，十年磨一剑，成为郑州成功的超级大盘。

万科美景世玠，针对城市的有机更新，化的还原郑纺机原址的文化与脉络。

新的万科山河道，也算得上是万科城市更新的又一个样本。

在山河道，万科站在城市更新的高度，将项目和二砂文创园做了一体性的思考和规划。

类似上海的新天地，将老上海石库门街区文化与商业、品质住宅完美结合。这里的住宅，不仅是上海舒适的，也是房价贵的片区之一。

为了呈现“郑州版的上海新天地”，万科首先对周边城市界面进行了焕新。

北侧的颖河路，万科对其做了重修，如今路面铺设平整，对缝整齐。还有二砂路，万科在市政道路的基础上，将其提升为一条银杏大道。

亮眼的还是对市政公园颍河公园的改造，升级为山河公园，人文气质与自然艺术融合，草木葳蕤，小径蜿蜒，还有坡地景观、游乐设施，无论颜值还是功能性都是郑州少见。

接着，万科又引入伊河路山河道校区，丰沛了片区教育资源。

通过对城市界面的改造，山河道会以新形成的十字轴人行广场为中心，将山河公园、街角公园、街心广场、幼儿园、伊河路等进行有机串联，内部构建成一个配套丰富且完整的独立生活体系。

前不久，王石做客新东方创始人俞敏洪的“老俞闲话”直播间说，中国的房地产企业肯定还有未来。

而万科之所以稳健，王石认为重要的是坚持“长期主义”，万科的战略不仅看脚下，更看远期。

这或许就是万科留给行业的价值。

再比如龙湖，来郑州时间不长，但表现亮眼、渐入佳境，无论是南龙湖还是高新区项目都令人惊喜。特别是去年高新区景粼玖序的交房，在市场下行周期里，保质保量提前交房。

在全国层面，龙湖也是稳健优质房企代表，在开发、运营及服务三大板块，五大航道协同下，依然能做到营收和利润的稳中有增，利润多元化，现金流充沛，发展更均衡，抗风险力更强。

我想说的是它的冠寓。

长租公寓曾经昙花一现，真正坚持并做好的并不多，龙湖的冠寓就是其中之一。

龙湖集团2022年年报显示，全年实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%。其中，冠寓实现租金收入24.4亿元，同比增长9%，5年租金收入复合增长51%，已成为集团经营性收入的稳定贡献源；已布局全国30余个高量级城市，累计开业房间数量达11.6万间。

据ICCRA2022年品牌价值规模里评估指数显示，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

在郑州，龙湖冠寓已经落地近10个项目，持续位居郑州市集中式租赁住房市场占有率排名NO.1。其中，冠寓郑州大学店批次仅开业2个月，便已达到了100%的出租率。

每个时代都有每个时代的机遇和挑战。龙湖冠寓用踏实行动，韧性成长，为资产长期保值增值，新市民、青年人幸福安居，城市发展贡献力量。

.05.

前段时间，百度在北京总部召开文心一言发布会。

这是全球大厂首个公开的大语言模型AI产品，在ChatGPT火爆背景下，万众瞩目。

现场令人惊叹的展示，是文心一言用时数秒，为2023世界智能交通大会创作海报，并根据海报，分析成文，转成四川话，后还能将这段话生成视频。

世界无疆，ChatGPT推开的未来之门，如万花筒般在此收拢幻彩。

马克思在《机器、自然力和科学的应用》书中写道：

火药炸碎了骑士阶层，指南针打开了世界市场，印刷术推动了思潮传播，终是科学推动了新世界到来。

破晓的光已刺破云层，文心一言发布会开场视频收尾说道：我们的未来没有天花板。

时代巨轮已经转向。

房地产同样面临前所未有的巨变，“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”时代已成历史，未来不能再一味追求规模扩张，而是更看重项目质量和资产质量。同时，将练好内功向经营要效益。

但这仍旧是一个充满机遇的行业，尽管行业规模较过去相对小一些，全年营业额仍然能够达到10万亿元以上。

城镇化进程仍在加速，改善需求方兴未艾。

世界仍旧伸向更远的远方。房地产还能不能干？未来怎么干？优秀者早已经给出时代答卷。

-End-

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